Die Eigentümer besser informieren

Starke Partner:Die Eigentümer besser informieren

Wer sich in Wuppertal umschaut, kommt nicht umhin, in der einen oder anderen Straße offensichtlichen Investitionsbedarf in die Wohngebäude festzustellen.

Der Markt für Mietwohnungen in Wuppertal umfasst etwa 190 000 Wohnungen. Etwa 75 bis 80 Prozent davon sind im Besitz von Klein- und Kleinstvermietern und entziehen sich damit direkten Investitionen der öffentlichen Hand. Im Bundesschnitt sind es knapp unter 60 Prozent. Das Interesse am Werterhalt der eigenen Objekte sollte jeder vernünftige Immobilienbesitzer aus sich selbst heraus haben. Oft investieren die Besitzer jedoch nicht einmal genug, um den einmal erworbenen Wert zu erhalten. Entsprechend sieht das Haus, der Straßenzug und am Ende die Stadt aus – heruntergekommen. Die Motivlage dafür bleibt etwas unübersichtlich und spekulativ. Dennoch macht Sven Macdonald, Geschäftsführer der Wuppertaler Quartiersentwicklungsgesellschaft, WQG in seiner beruflichen Praxis wiederkehrende Klassiker aus: „Wenn die Besitzer nicht mehr vor Ort sind, verlieren sie ihre Immobilien oft aus dem Auge. Wirtschaftliche Gründe sind der Klassiker – und das Mietshaus zur Altersvorsorge kann mit seinen Besitzern altern, die aufhören, sich darum zu kümmern.“

Genossenschaften und Bauvereine eher Leichtgewichte

Die sehr heterogene Besitzerstruktur in Wuppertal ist historisch bedingt. Als traditionelle Unternehmerstadt gibt es im Tal die en gros gebauten großen Viertel und Baublöcke wie in Frankfurt, Berlin oder Hamburg. Es gibt zwar auch hier Genossenschaften und Bauvereine, die aber allesamt eher Leichtgewichte auf dem Wuppertaler Markt sind. Auch die Kommunale Wohnbaugesellschaft GWG ist mit ihren 5000 Wohnungen auf dem Mietmarkt kein Schwergewicht. Große Wohnbauunternehmen wie Deutsche Wohnen, Vonovia oder die LEG haben Wuppertal nur bedingt für sich entdeckt. Die kleinteilige Eigentümerstruktur schützt vielleicht auch vor Übernahmen.

Der Baubestand der Quartiere ist durch viele kleine Bauherren errichtet worden. Das Stadtteildenken, das in anderen Kontexten oft kritisch gesehen wird, kann hier ein Vorteil sein. Es ist zwar ein Phänomen der tendenziell abnehmenden bürgerlichen Mittelschicht, hat sich in den letzten Jahren jedoch noch verstärkt. Je kleiner der Bezugsraum, desto intimer die Kenntnisse um die Mitmenschen. Ob man sich kennt und sieht, spielt neben der baulichen Situation eine entscheidende Rolle.

Wo einmal Leerstand entsteht, kann Unansehnlichkeit folgen, die um sich greift. Weil der eine Eigentümer mit einer Renovierung immer auch das Wohnumfeld des anderen verbessert. Ins Extrem gedacht, kann der Besitzer eines völlig verfallenen Hauses Spitzenmieten erwirtschaften, da sein Haus sich, wenn alle anderen investieren, nun in einem sehr guten Umfeld befindet. Und das, ohne selber etwas investiert zu haben. In der Spieltheorie wird diese Situation als das Gefangenendilemma bezeichnet (siehe Infokasten) und kann umgangssprachlich als: „Warum soll ich dem Nachbar seine Bude mehr wert machen? Der macht ja auch nichts!“ beschrieben werden. In der Folge kann eine Blockade-Situation entstehen, in der selbst die Investitionen zur Instandhaltung ausbleiben und sich die Abwärtsspirale beginnt zu drehen – Sanierungsgebiete entstehen.

Wie erreicht die Förderung den Investor?

Wissenschaftler sehen als einen Ausweg aus diesem Blockade-Dilemma staatliche Interventionen. Eine davon sind Subventionen in Form von Förderungen. In der wohl gut gemeinten, aber genauso komplexen Förderlandschaft der heutigen Zeit ist dabei auch eine einschneidende Frage, wie die Förderung ihren Investor erreicht. Wie gibt der Fördergeber seine Informationen an Eigentümer weiter, die die gar nicht suchen? Ein Bankbesuch wäre sicher hilfreich. Aber auch dabei ist es unwahrscheinlich, dass die aktive Nachfrage von einem uninteressierten Kunden kommt.

Speerspitzen gegen Substanzverfall und Leerstände

Eine Antwort ist offensives Marketing. Die Informationen müssen aktiv an den Eigentümer kommuniziert werden, zum Beispiel durch Informationsveranstaltungen. Besser noch, durch Vorleben in Form von Modellprojekten, möglichst direkt im Zentrum der Sanierungsgebiete. So kann die Kommunikationslücke zwischen Fördergeber und -nehmer geschlossen werden.

Genau das ist eine der ureigensten Aufgaben der Quartierentwicklungsgesellschaft WQG. Sie berät Eigentümer und versorgt sie mit den nötigen Informationen. Damit ist sie eigentlich eine der städtischen Speerspitzen gegen Substanzverfall, Leerstände und den daraus resultierenden Werteverlusten. Vor dem Hintergrund der oben dargestellten Bedeutung der aktiven Kommunikation ist die bereits beschlossene Auflösung der WQG aus Sicht der Stadtentwicklung sehr kritisch zu hinterfragen. Eine aktive Stimme schweigt ab nächstem Jahr und es ist nichts in Sicht, was sie ersetzen würde. Und in einigen Jahren fangen Politik und Öffentlichkeit wieder an, sich über den fortschreitenden Verfall in den „Problemvierteln“ zu diskutieren.

INFO

GEFANGENENDILEMMA

Entstammt der Spieltheorie. Zwei Gefangene werden einer gemeinsamen Straftat verdächtigt und getrennt voneinander verhört, ohne dass sie sich absprechen können. Die Regeln sind einfach:
1. Leugnen beide, bekommen beide eine geringe Strafe.
2. Gestehen beide, bekommen beide eine hohe Strafe.
3. Gesteht nur einer, gilt dieser als Kronzeuge und ist frei.
Der andere ist überführt und bekommt die Höchststrafe. Das Strafmaß richtet sich immer nach beiden Aussagen. Jeder möchte für sich die geringste Strafe
erzielen.

„Langfristig denken und handeln“

Professor Guido Spars, Inhaber des Lehrstuhls Ökonomie des Planens und Bauens an der Bergischen Universität, über die bundesweiten und kommunalen Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft.

Herr Prof. Spars, aus aktuellem Anlass: Wird es aus Ihrer Sicht in Berlin zu Enteignungen kommen?

Prof. Guido Spars: Ich fürchte ja, halte dies aber fachlich für falsch. Die Deutsche Wohnen nach Marktpreis für ihre 110 000 Wohnungen in Berlin zu entschädigen wird teuer. Wenn das überhaupt bezahlbar ist, wäre das Geld immer noch besser im sozialen Wohnungsbau investiert. Denn eine Enteignung würde keine einzige neue Wohnung schaffen. Und ob dann der Staat der bessere Verwalter ist, würde sich auch erst im Nachhinein herausstellen.

Wo liegt das Problem eigentlich?

Spars: Die Politik und auch die Wohnungsunternehmen haben viel zu lange zugeschaut. Wir reden ja schon seit über zehn Jahren darüber, dass es in den Ballungsräumen zu wenig bezahlbaren Wohnraum gibt.

Warum wird in Zeiten so starker Wohnungsnachfrage so wenig gebaut?

Spars: Die großen Bauunternehmen verhalten sich sehr passiv. Es fehlt überdies in den Kommunen schlicht an Bauland und Baukapazitäten. Die Bauunternehmen haben sich seit Mitte der 90er Jahre in Deutschland halbiert und sind sehr vorsichtig beim Aufbau neuer Kapazitäten. Dazu gingen Planer, aufgrund der demographischen Entwicklung, von schrumpfenden Städten aus. Was nicht eingepreist scheint ist, dass der Wohnraum pro Kopf immer weiter steigt – Stichwort Single-Gesellschaft.

Spielt nicht auch die mittlerweile sehr komplexe Art wie wir bauen eine Rolle?

Spars: Ja. Die Erstellung der Normen, nach denen gebaut werden muss, scheint in Deutschland rein wissenschaftlich getrieben. Da fehlt der Kostencheck. Die Fortschritte in den Bereichen Komfort und Sicherheit müssen gegen die Kosten abgewogen werden. Das passiert hier einfach nicht. Die Niederländer machen das und bauen wesentlich billiger. Allein der Brand- und Schallschutz und die Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung haben das Bauen extrem verteuert.

Gingen die Planer von falschen Annahmen aus?

Spars: Soweit würde ich nicht gehen. Im Rückblick ist einfach zu wenig differenziert worden. Zwischen den Städten, die tatsächlich schrumpfen werden, und denen, die trotz rückläufiger Gesamtbevölkerung erst noch einmal wahnsinnig wachsen werden. Da ist nicht genau genug hingeschaut worden und auch nicht genug Vorsorge in Form von schnell aktivierbaren Flächen betrieben worden. Eine proaktive Liegenschaftspolitik wäre ratsam gewesen.

Wie stellt sich die Situation in Wuppertal dar?

Spars: Die Stadt ist jahrelang geschrumpft. Hier wurde intensiv über den Abriss von Wohnungen nachgedacht. Hier hat die Prognose gestimmt, Wuppertal gehört nicht zu den Boom-Städten. Es hat aber ab 2014 eine neue Dynamik eingesetzt und es gibt Überschwapp-Effekte aus Köln und Düsseldorf. Hier wurden keine Flächen vorgehalten, weil es einfach keine Nachfrage gab.

Müssen wir die Politik als Entscheidungsebene in Frage stellen?

Spars: Natürlich sind Politiker nicht per se dafür geeignet, über solche Fragen zu entscheiden, weil die künftige Entwicklung mit Unsicherheiten verbunden ist, sie das fachlich nicht überblicken und weil sie an Legislaturperioden gebunden sind. Das beißt sich immer mit den langfristig richtigen Entscheidungen. Andererseits muss man fragen: Wer soll es sonst machen? Die Bürger sind noch weiter weg vom Thema. Und da es ja um die demokratische Legitimierung solcher Entscheidungen geht, würde ich da auch Fachleuten ungern die Macht in die Hand geben.

Also müssten Politiker Experten sein?

Spars: Die Lehre, die aus meiner Sicht zu ziehen ist, ist, dass wir Kommunen brauchen, die proaktiv für schlechte Zeiten vorsorgen können. Die niedrigpreisige Wohnungen vorhalten können und diese rechtzeitig, das heißt antizyklisch, am Markt anmieten, beispielsweise über Belegungsrechte. Das ist eine Managementaufgabe, die man lernen muss. Denn in Wirklichkeit kommt der auf- oder absteigende Zyklus nicht so überraschend, wie die Politik es oft darstellt. Aufmerksame Beobachter können das sehen. Fairerweise muss man sagen, dass es auch Städte gibt in denen es diesmal besser gelaufen ist.

Wie sehen Sie die weitere Entwicklung für Wuppertal und wie kann Wohnraum hier bezahlbar gehalten werden?

Spars: Ich sehe da für Wuppertal eine Delle nach oben. Mittelfristig wird für Wuppertal das Thema Schrumpfung wieder aktuell werden. Dies wird sogar recht schnell wieder so sein. Zum zweiten Teil ihrer Frage: Die GWG macht einen guten Job. Sie muss gestärkt, vielleicht sogar ausgebaut werden. Das kostet, rechnet sich aber langfristig. Bauland muss zielgruppenspezifisch ausgewiesen werden.

Wie sehen sie die Förderung zur energetischen Sanierung? Der Stau ist ja schon sprichwörtlich geworden.

Spars: Die Subventionierung konkreter Maßnahmen ist vielleicht nur die zweitbeste Lösung. Eine CO2-Steuer würde die Kosten, sichtbar für jeden in den Markt bringen. Das schafft Bewusstsein und eine gesunde Konkurrenz unter den technischen Lösungen, die helfen diese Steuer einzusparen. Der Eigentümer könnte selbst entscheiden, welche er einsetzen möchte. Übrigens bezieht sich die Sanierungsquote von drei Prozent, die die öffentliche Diskussion bestimmt, rein auf die Erreichung der Klimaziele. Das hat nichts mit dem sonstigen Zustand des Wohnbestands zu tun.