29.06.2018

Immo-Journal Wohnen im Bergischen

Kompetenter Partner

Die Arbeitsgemeinschaft Wohnungsunternehmen Bergisches Land (WBL) bewirtschaftet Wohnraum nicht nur unter wirtschaftlichen, sondern auch unter sozialen Aspekten.

Wurden erst kürzlich bezogen: Neubauten mit Genossenschaftswohnungen der Wohnungsgenossenschaft Wuppertal-Mitte eG.
Wurden erst kürzlich bezogen: Neubauten mit Genossenschaftswohnungen der Wohnungsgenossenschaft Wuppertal-Mitte eG.
Sicheres Wohnen zu fairen Konditionen – dafür steht die Arbeitsgemeinschaft WBL. Die tägliche Praxis und der direkte Kontakt zu den Menschen vor Ort macht die WBL zu einem wichtigen Gesprächspartner für Politik und Verwaltung bei allen Fragen des Wohnens, des Wohnungs- und Städtebaus sowie bei sozialen Projekten in den Quartieren.

Trotz unterschiedlicher Rechtsform haben die WBLMitglieder die gleichen wohnungsunternehmerischen Grundsätze: Es geht darum, die Mitglieder kompetent und individuell zu beraten. Außerdem sollen die Bestände sozial vertretbar bewirtschaftet und zukunftsfähig gemacht werden. Einen weiteren wichtigen Schwerpunkt bildet die Planung und Umsetzung von Neubauten.

Wichtiger Aspekt für die Wertschöpfung in der Region Aktuell bewirtschaften die WBL-Unternehmen rund 26 000 Wohnungen und bieten mehr als 300 gute und krisensichere Arbeitsplätze in einem stetig wachsenden Wirtschaftszweig. Die Gesamtinvestition der WBL-Unternehmen umfasst jedes Jahr einen hohen zweistelligen Millionenbetrag. Das bedeutet auch einen wichtigen Aspekt für die Wertschöpfung in der Region. Die WBL ist sich ihrer Verantwortung bewusst.

Die zentralen Herausforderungen, auf die die Wohnungswirtschaft reagieren muss, sind unter anderem Strukturwandel, demografischer Wandel, alternative Wohnformen und neue energetische Anforderungen. Das geht nur im Verbund. In einer starken Gemeinschaft können diese Aufgaben am besten bewältigt werden. Die WBL versteht sich daher sowohl als Arbeitsgemeinschaft „nach innen“, das heißt vom Informations- und Erfahrungsaustausch bis hin zu gemeinsamen Projekten wie etwa das „Bornscheuer Haus“ als Gemeinschaftsprojekt zweier Mitgliedsunternehmen, als auch „nach außen“, um gemeinsame Positionen in der Öffentlichkeit zu vertreten oder gemeinsame Marketingaktivitäten zu betreiben. Im Kern möchte die WBL ein Netzwerk von Wohnungsunternehmen mit gleichen Grundinteressen sein.

Entstanden ist die Arbeitsgemeinschaft WBL aus der ARGE Wuppertaler Wohnungsunternehmen. Die Namensänderung macht die strategische Ausrichtung deutlich: Trotz der mehrheitlich in Wuppertal ansässigen Unternehmen ist es das Ziel der WBL, sich breiter aufzustellen und über die Grenzen der Bergischen Metropole hinaus Mitglieder zu gewinnen. So sind heute ein Mitgliedsunternehmen in Remscheid und eines in Velbert beheimatet.

Die WBL ist eine von 24 regionalen Arbeitsgemeinschaften des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen (VdW-RW) mit Sitz in Düsseldorf. In diesem größten Regionalverband sind 474 Wohnungsunternehmen unterschiedlicher Rechtsform mit fast einer Million Wohnungen gebündelt. Alle WBL-Unternehmen sind Mitglied in diesem Interessenverband, der seinerseits Mitglied im Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) in Berlin ist.

Kenner des Marktes

Bei Postbank Immobilien sorgen speziell geschulte Mitarbeiter für einen reibungslosen Ablauf bei dem Verkauf einer Immobilie.

Das Team von Postbank Immobilien Wuppertal (v.l.): David Kruck, Jochem Cornelius (hinten), Viviane Mehlhardt und Benjamin Borinski
Das Team von Postbank Immobilien Wuppertal (v.l.): David Kruck, Jochem Cornelius (hinten), Viviane Mehlhardt und Benjamin Borinski
Die positive Entwicklung auf dem Immobilienmarkt im Bergischen Land bedeuten für Hauseigentümer große Chancen. Bei einem geplanten Verkauf muss allerdings einiges beachtet werden. Um bei immer komplizierter werdenden Vorschriften den Überblick zu behalten, ist ein kompetenter Partner wichtig. Denn auch bei steigender Nachfrage ist die Veräußerung der eigenen vier Wände kein Selbstläufer.

„Die Anforderungen bei der Abwicklung steigen“, sagt Experte Jochem Cornelius, Vertriebsleiter der Postbank Immobilien GmbH. Er rät bei Hausverkäufen grundsätzlich zu einer professionellen Unterstützung. Fallstricke lauern etwa beim verschärften Geldwäschegesetz und dem gestiegenen Aufwand hinsichtlich der Datenspeicherung. „Banken verlangen vom Käufer heute Unterlagen, an die vor einigen Jahren noch keiner gedacht hat und ohne diese gibt es keine Zusage für den Kredit“, sagt Cornelius. Wichtig seien neuerdings auch ein aktueller amtlicher Lageplan und ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis der Gemeinde. All das sollte beim Verkaufsstart vorliegen, damit es keine Verzögerungen im Ablauf gibt. Außerdem müsse geklärt werden, ob dem Kauf etwas entgegenstehe. Das können alte Wohnrechte, Erbrechte, Eintragungen im Grundbuch, Nießbrauch oder unerwartete Auflagen bei der Testamentsvollstreckung sein. Der Energieausweis ist beim Verkauf ebenfalls Pflicht. Auch beim Verkaufspreis gibt es viele Missverständnisse.

„Der Wert von Immobilien steigt hier in der Region zwar, aber eben nur, wenn der Eigentümer über die Jahre auch in sein Haus investiert hat“, betont Cornelius. 40 Jahre ohne Anstrich, entsprechend alte Haustechnik und Gartenwüsten und seien keine Verkaufsbeschleuniger. Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssten bei Eigentümerwechsel ausgetauscht werden. Cornelius rät etwa Eigentümergemeinschaften, nicht das Rücklagenkonto ständig weiter zu füllen, sondern in die Attraktivität der Immobilie zu investieren. Eine Rolle spiele zudem, wie groß das Haus tatsächlich ist. „Bei der Wohnfläche erlebt der Makler zum Teil Abenteuerliches und bei unkorrekten Angaben – etwa einer deutlich geringeren Fläche als angegeben – kann das zu erheblichen finanziellen Verlusten führen. Bei Postbank Immobilien sorgen dagegen von der Industrie- und Handelskammer speziell geschulte Mitarbeiter für einen reibungslosen Ablauf. „Wir kennen den regionalen Markt und unsere Kunden, können die Qualitäten einer Immobilie richtig einschätzen und sind in der Lage, einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln und durchzusetzen“, sagt Cornelius. Der Makler-Kompass der Zeitschrift Capital hat das Unternehmen bereits zum dritten Mal als Fünf-Sterne Makler ausgezeichnet.

Eigentümer dürfen Gewerbeflächen nicht als Wohnraum vermieten

Wer Gewerbeflächen in Wohnraum umwandeln möchte, muss in Abstimmung mit den Miteigentümern die Vorgaben entsprechend ändern.

Wohnen oder Gewerbe? Wie eine Immobilie genau genutzt werden darf, wird in der Teilungserklärung festgelegt. Von diesen Vorgaben dürfen Eigentümer nicht eigenmächtig abweichen. Darauf macht der Eigentümerverband Haus und Grund in seiner Zeitschrift „Das Grundeigentum“ (10/2018) aufmerksam. Er bezieht sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: V ZR 307/16). Ist ausschließlich die gewerbliche Nutzung der Teileigentumseinheiten vorgesehen, dürfen diese nicht einfach in Wohnraum umgewandelt werden. Möglich wäre das nur durch eine Änderung der Teilungserklärung – im Zweifel im Wege einer Klage.

In dem verhandelten Fall waren die sieben Eigentumseinheiten des Objektes laut Teilungserklärung zur gewerblichen Nutzung vorgesehen. In dem Haus hatten sich vor allem Arztpraxen und eine Apotheke angesiedelt. Nachdem in unmittelbarer Nähe ein großes Ärztehaus errichtet wurde, zogen mehrere Ärzte aus dem Haus aus. Nach vergeblichen Versuchen, gewerbliche Nachmieter zu finden, teilte der beklagte Eigentümer seine Einheit auf und vermietete sie als Wohnraum. Daraufhin klagten die restlichen Teileigentümer. Mit Erfolg: Die Nutzung als Wohnraum sei hier nicht zulässig. Eine solche Nutzung gehe mit Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik einher. Das sei mit einer gewerblichen Nutzung nur schwer vereinbar. Die übrigen Eigentümer hätten ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter der Anlage erhalten bleibt, um Konflikte einer gemischten Nutzung zu vermeiden. Der Beklagte hätte sich vor dem Umbau mit der Eigentümerversammlung absprechen sollen. Wenn die anderen Teileigentümer zugestimmt hätten, könnte eine Änderung in der Gemeinschaftsordnung die Nutzung als Wohnraum erlauben.

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